Актуальный вопрос: брать первичку или вторичку?

ЦБ РФ не стал менять ключевую ставку по ипотеке в 2023 году, и данное решение повлияло практически на все сегменты продажи недвижимости. Результатом такой финансовой политики стало и то, что вторичное жилье для учителей в Корсакове и других городах России стало сферой особого внимания потенциальных продавцов вторичек.

Следует отметить, что ситуация на дальневосточном рынке жилья существенно улучшилась с 2022 года, когда произошло снижение ставки по ипотечному кредитованию. Данный процесс наблюдался во всех субъектах Российской Федерации. Однако он привел и к тому, что продолжился рост цен на рынке новостроек. При этом эксперты отмечают два фактора, чье влияние на рынок недвижимости постоянно усиливается. С одной стороны идет увеличение количества покупателей, приобретающих жилье, участвуя в государственных программах льготного кредитования. С другой — наблюдается рост группы потенциальных учителей-заемщиков, чей уровень доходов не соответствует ужесточившимся (а в ряде случаев искусственно завышенным) банковским требованиям.

Чтобы решить вопрос без обращения в финансовые организации, педагоги выбирают следующую схему. Они занимают необходимые на покупку жилья суммы у физических лиц (в основном у своих родственников), оформляют долговые расписки, заверяя те у нотариусов. Данный вариант удобен в том плане, что не требует соответствия завышенным банковским требованиям к уровню доходов. Его, как показывает практика, довольно часто используют и те категории населения, что могут воспользоваться условиями льготного кредитования и подходят под все (в том числе завышенные) требования, выдвигаемые банками к потенциальным заемщикам.

Одновременно наблюдается и такой процесс: участники льготных программ все чаще отдают предпочтение вторичному жилью даже случаях, когда есть большой выбор первичек от застройщиков, подходящих под общие банковские требования к недвижимости по ипотеке. Это тоже закономерное явление, обусловленное тем, что застройщики продолжают поднимать цены на первички из-за повышенного спроса со стороны потенциальных покупателей — участников льготных программ.

Эксперты указывают и на то, что в такой системе ценообразования изначально заложен фактор риска, подобный мине замедленного действия. Он маловероятен, и все же специалисты в сфере продажи недвижимости признают его наличие. Если, например, на государственном уровне будет принято решение приостановить действие субсидированный займов и льготных ипотечных программ, это не остановит рост цен на недвижимость. В таком случае может включиться другой рыночный механизм ценообразования: застройщики продолжат интенсивно поднимать цены, чтобы перекрыть дефицит продаж. На фоне данного процесса произойдет и резкий скачок цен на вторичную недвижимость, ведь востребованность предложений в указанном сегменте резко возрастет.